Zarządzanie kompleksem mieszkaniowym

W nowo przyjętym Kodeksie mieszkaniowym Rosji nie występuje pojęcie „zarządzanie budynkiem wielorodzinnym”, chociaż tej działalności poświęcony jest cały rozdział w dokumencie. Aby zdefiniować tę dziedzinę działalności, należy wyróżnić jej cechy:

1. Działalność. Obejmuje czynności zarządzania w określonych ramach czasowych. Okres zarządzania budynkiem wielorodzinnym zależy od tzw. cyklu życia budynku, rozpoczyna się w momencie jego wybudowania i kończy w chwili rozbiórki.

2. Obiekt. Każde zarządzanie jest skierowane na jakiś obiekt. Według obiektu zarządzania można wyróżnić dwie cechy zarządzania budynkiem wielorodzinnym:
- zarządzanie nieruchomością;
- zarządzanie wspólnym mieniem w budynku.

3. Podmiot. Podmiotem zarządzania jest osoba lub grupa osób, które oddziałują na zarządzany obiekt w celu jego nieprzerwanego funkcjonowania. Podmiot zarządzania wykonuje prace zarządcze i organizacyjne; podejmuje decyzje w celu osiągnięcia założonych celów.
W zarządzaniu budynkiem wielorodzinnym podmiotami zarządzania mogą być: właściciele lokali lub osoby zatrudnione do zarządzania budynkiem. W określonych przypadkach podmiotem zarządzania może być także organ samorządu terytorialnego (w sytuacji, gdy właściciele sami nie wybiorą sposobu zarządzania budynkiem, za nich spółkę zarządzającą wybierze organ samorządu, pkt 4 art. 161 Kodeksu mieszkaniowego FR).

4. Ukierunkowanie. Każda działalność zarządcza zakłada osiąganie określonych celów i zadań. Zarządzanie budynkiem wielorodzinnym prowadzi się również w celu zapewnienia:
- sprzyjających i bezpiecznych warunków zamieszkania dla mieszkańców;
- wykonywania prac i usług związanych z utrzymaniem i remontami, w tym remontami kapitalnymi;
- prawidłowego funkcjonowania urządzeń wentylacyjnych, takich jak urządzenia nawiewne;
- przebudowy pomieszczeń w budynku wielorodzinnym, budowy obiektów i budowli;
- zawierania umów na dostawy energii w celu zapewnienia świadczenia usług komunalnych właścicielom lokali mieszkalnych i użytkowych oraz użytkownikom lokali w budynku wielorodzinnym;
- podejmowania działań mających na celu realizację przez wszystkich mieszkańców obowiązków dotyczących utrzymania i naprawy części wspólnych w budynku wielopiętrowym zgodnie z ich udziałami we współwłasności tych części;
- prowadzenia działań na rzecz uporządkowania i zazielenienia terenu przyległego do budynku;
- realizacji działań mających na celu zapewnienie przestrzegania praw i ustawowych interesów właścicieli lokali w budynku wielorodzinnym przy ustalaniu warunków i porządku posiadania, użytkowania i rozporządzania wspólną własnością;
- ochrony praw i interesów członków stowarzyszenia właścicieli lokali (TSŻ) itp.

5. Zgodność i zgoda. Zarządzanie budynkiem wielorodzinnym może być prowadzone wyłącznie na jednolitych warunkach określonych i uzgodnionych przez samych mieszkańców. Właściciele sami ustalają te warunki, to znaczy zwracają się o pomoc do upoważnionej przez nich osoby, która będzie działać jako pełnomocnik i reprezentować interesy wszystkich właścicieli przy wyborze i zawieraniu umów z firmami zarządzającymi.

W związku z tym zarządzanie budynkiem wielorodzinnym to uzgodniona działalność właścicieli lokali w budynku wielorodzinnym lub osób przez nich zatrudnionych, ukierunkowana na zapewnienie sprzyjających i bezpiecznych warunków zamieszkania, należytego utrzymania części wspólnych w budynku, rozwiązywania kwestii eksploatacji części wspólnych oraz świadczenia usług komunalnych mieszkańcom takiego budynku.